รฟท.คาดเปิดประมูลเอกชนพัฒนาที่ดินคลองสานปี 65 หวังผลตอบแทนขั้นต่ำ 325 ลบ.

ข่าวเศรษฐกิจ13:01น.2021-10-26

นายเอก สิทธิเวคิน รองผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กล่าวว่า การพัฒนาที่ดินตลาดคลองสานพื้นที่ราว 5 ไร่ ของ รฟท.ให้สิทธิการเช่าที่ดินระยะเวลา 30 ปี กับภาคเอกชนที่สนใจเข้ามาประมูล โดยวางแผนรูปแบบการพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส เพื่อส่งเสริมศักยภาพให้แก่ทำเลโดยรอบ สร้างการเติบโตให้กับเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นการใช้ที่ดินได้อย่างมีประโยชน์และมีประสิทธิภาพมากขึ้น

นายปรัชญา บุษยพันธ์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและประเมินมูลค่าทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) ในฐานะผู้จัดการโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีพื้นที่รวมราว 5 ไร่ ด้านหน้าติดกับถนนเจริญนคร และด้านหลังติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา

เบื้องต้น รฟท.จะเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมประมูลพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์ช่วงปี 65 โดยมีอายุสัญญาเช่า 30 ปี ซึ่งรูปแบบจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย โรงแรมสูง 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวนห้องพัก 270 ห้อง อาคารและพื้นที่ค้าปลีกสูง 3 ชั้น 2 อาคาร พื้นที่รวม 2,347 ตารางเมตร และอาคารพื้นที่ค้าปลีก 5 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่รวม 2,000 ตารางเมตร และลานกิจกรรม พื้นที่ใช้สอย 400 ตารางเมตร

จุดแข็งของทำเลที่ตั้งของพื้นที่อยู่บริเวณตลาดคลองสาน ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพราะนอกจากจะมีท่าเรือสำคัญที่เชื่อมฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนครแล้ว พื้นที่ริมน้ำยังรายล้อมไปด้วยโรงแรม 5 ดาว และโครงการศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียม เช่น ไอคอนสยาม รวมถึงระบบโครงข่ายคมนาคมทางรางที่เชื่อมต่อกันทั้งรถไฟฟ้าสายสีทองสถานีเจริญนครและคลองสานที่ใกล้กับที่ดินตลาดคลองสาน สามารถเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้าสายสีเขียวสถานีกรุงธนบุรีได้ และในอนาคตจะสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย)

อีกทั้งยังเป็นย่านเมืองเก่าที่มีตลาดและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆรายล้อม ทำให้มีศักยภาพในการดึงดูดคนและนักท่องเที่ยวจากที่ต่างๆให้เข้ามาใช้บริการ

แผนการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสานตามระยะเวลาที่ รฟท.ได้ทำการศึกษาจะใช้ระยะในการก่อสร้าง 3 ปี โดยเริ่มก่อสร้างในปี 66 คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ตั้งแต่ปี 68-69 มูลค่าการก่อสร้างและการพัฒนาโครงการราว 839 ล้านบาท ระยะเวลาคืนทุน 10 ปี และมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เฉลี่ยอยู่ที่ 13.5% โดยที่ผลตอบแทนขั้นต่ำจากการศึกษาของรฟท.ที่จะต้องได้รับจากเอกชนไม่ต่ำกว่า 325 ล้านบาท ซึ่งจะมีการคิดเกณฑ์การจ่ายผลตอบแทนให้กับ รฟท.ตามความเหมาะสม อย่างเช่น การจ่ายผลตอบแทนส่วนแรกในสัดส่วน 30% และการจ่ายผลตอบแทนให้กับรฟท.ในส่วนที่เหลือเป็นรายปีในอัตราเพิ่มขึ้นต่อปี ซึ่งคาดว่าภาคเอกชนจะมี IRR เฉลี่ยราว 11.33% ต่อปี หากใช้วิธีการจ่ายค่าตอบแทนให้กับรฟท.ในวิธีการดังกล่าว

“การพัฒนาที่ดินตลาดคลองสานรูปแบบการพัฒนาในส่วนของโรงแรมและรีเทลขึ้นอยู่กับแผนการพัฒนาของภาคเอกชนที่ยื่นซองเข้ามา โรงแรมที่เราศึกษาไว้จะเป็นโรงแรมระดับ 3-3.5 ดาว แต่ถ้าเอกชนอยากทำเป็นโรงแรมลักชัวรี่ก็ได้ และพื้นที่รีเทลก็สามารถปรับและจัดสรรได้ตามความเหมาะสม รูปแบบโครงการที่จะพัฒนาขึ้นมาสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามแต่ละผู้ประกอบการเห็นสมควรกับกลุ่มลูกค้า ซึ่งจะเริ่มเปิดให้ภาคเอกชนยื่นซองในช่วงปี 65 และจะเริ่มก่อสร้างได้ในปี 66 สิ้นปีนี้ รฟท.จะรับคืนพื้นที่ตลาดคลองสานทั้งหมด รวมถึงอาคารพาณิชย์ 36 คูหาที่ผู้เช่าเดิมทยอยส่งคืนให้กับรฟท.” นายปรัชญา กล่าว

การพัฒนาพื้นที่ตลาดคลองสานถือเป็นโอกาสที่จะเข้ามาเสริมศักยภาพให้ทำเลสมเด็จเจ้าพระยา-คลองสาน-เจริญนคร มีความคึกคักมากขึ้น หลังจากที่บริเวณดดยรอบพื้นที่ตลาดคลองสานปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เช่น โครงการ ICS Tower ซึ่งเป็นโครงการส่วนต่อขยายของไอคอนสยามที่จะเปิดให้บริการในปี 66 และโครงการศูนย์ราชการมหาดไทย รวมถึงฝั่งตรงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยายังมีการพฒนาโครงการโรงภาษีร้อยชักสาม ทำให้จะมีโครงการมากมายที่เข้ามารองรับการให้บริการของคนที่เข้ามาท่องเที่ยว

โครงการนี้จะเป็นการรองรับนักท่องเที่ยวที่จะเข้ามามากขึ้นในอนาคตหลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง ซึ่งประเมินว่านักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยจะฟื้นตัวขึ้นในปี 65-66 และคาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 2-3 ปี ในการที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19

โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (26 ต.ค. 64)

Tags: ปรัชญา บุษยพันธ์, พัฒนาที่ดิน, รฟท., เอก สิทธิเวคิน