ข่าว
เตรียมรับแรงกระแทก! TTB ชี้ตลาดบ้านปี 68 เผชิญความท้าทายสุดในรอบ 10 ปี
ต.ค.
ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี (ttb analytics) คาดปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ จะเผชิญความท้าท้ายมากที่สุดในรอบ 10 ปี มองปัญหาที่เกิดรุมเร้า ทั้งจำนวนผู้ซื้อ และความจำเป็นในการซื้อที่ลดลง ชี้อาจต้องพึ่งกำลังซื้อของต่างชาติ ภายใต้กฎระเบียบที่รัดกุม
ttb analytics ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบของไทยในปี 2567 ส่งสัญญาณแย่กว่าที่คาดการณ์ จากตัวเลขหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีแรก ปรับลดลง 14.2% หดตัวติดต่อกันถึง 6 ไตรมาส และหากพิจารณาถึงสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลัง ตัวเลขหน่วยโอนของเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงหดตัวที่ 14.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่ตลาดแนวราบตลอดช่วงปี 2567 นี้ จะอยู่ภายใต้ภาวะซบเซา โดยหดตัว 13.3% ซึ่งเป็นการหดตัวถึง 8 ไตรมาสติดต่อกัน
“ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่หดตัวหนักในปีนี้ ไม่ใช่แรงกดดันระยะสั้น แต่เป็นการเผชิญการหดตัวจากปัญหาเชิงโครงสร้าง ที่คาดว่าไทยยังคงต้องเผชิญต่อในระยะยาว หากยังไม่มีแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างเป็นรูปธรรม” บทวิเคราะห์ ระบุ
ทั้งนี้ แรงกดดันเชิงโครงสร้าง ที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยหลักประกอบด้วย
1. จำนวนผู้ซื้อที่ลดลงจากโครงสร้างประชากรช่วงอายุ 30-49 ปี ซึ่งเป็นวัยสร้างครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ปัจจุบันมีจำนวน 19.3 ล้านคน ซึ่งในระยะ 10 ปีถัดไป จะมีแนวโน้มลดลงเหลือเพียง 17.6 ล้านคน
2. ความจำเป็นในการซื้อลดลง จากข้อจำกัดเรื่องที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ โดยสถานการณ์ปัจจุบัน ประชากรส่วนใหญ่มีลูกเพียง 1 คน ซึ่งจะต้องเป็นผู้รับมรดกจากพ่อแม่ จึงมีความจำเป็นน้อยลงในการหาที่อยู่อาศัยถาวรใหม่ รวมถึงอัตราการจดทะเบียนสมรสของคนใน Gen Y (กลุ่มคนที่เกิดระหว่าง พ.ศ. 2523 – 2540) ต่ำลงเหลือเพียง 55% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยอาจส่งต่อเป็นมรดกจากกลุ่มญาติพี่น้องที่ไม่มีครอบครัว ย่อมส่งผลให้ความจำเป็นในการหาซื้อที่อยู่อาศัยของคนในยุคถัดไปลดต่ำลงกว่าเดิม
3. ภาวะที่ไม่สมดุลของการปรับเพิ่มกำลังซื้อ และราคาบ้าน จากลักษณะของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ที่ผู้ขายเป็นผู้มีอำนาจกำหนดราคา และผู้ซื้อเป็นเพียงผู้รับราคาจากผู้ขาย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 47.1% ในขณะที่รายได้เฉลี่ยต่อหัวของคนไทยที่สะท้อนผ่าน GDP Per Capita กลับเพิ่มเพียง 23.6% เมื่อเทียบกับปี 2558
4. กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มพยุงตลาดในกลุ่มแนวราบใน Segment บนมีจำนวนที่ลดลง โดยลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความถี่การบริโภคซ้ำของปัจเจกที่ต่ำมาก ส่งผลให้กำลังซื้อที่ซื้อไปแล้วในช่วงเวลาก่อน จะไม่กลับมาซื้อซ้ำอีกในระยะเวลาอันสั้น สะท้อนผ่านที่อยู่อาศัยแนวราบที่ราคาสูงกว่า 5 ล้านบาท ในช่วงต้นปี 2566 ยังมีการเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงกลางปีถึงสิ้นปี 2566 ที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาสูงกว่า 7.5 ล้านบาทเท่านั้นที่ยังมีการเติบโต
ในขณะที่กลุ่มราคา 5 – 7.5 ล้านบาท พลิกกลับมาหดตัว จากที่เคยเติบโตในช่วงต้นปี รวมถึงครึ่งปีแรกของปี 2567 กลุ่มที่ยังพอเติบโตได้มีเพียงเฉพาะกลุ่มที่ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น
ด้วยเหตุนี้ บนแรงกดดัน 4 ประการ ที่เกิดขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นความท้าท้ายของธุรกิจในระยะต่อไป โดย ttb analytics ได้แบ่งรูปแบบผลกระทบออกเป็นดังนี้
– ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 หน่วยโอนหดตัว 16.4% จากสถานการณ์ความไม่สมมาตรในตลาดแนวราบ จากภาวะที่อำนาจฝั่งอุปทานอยู่สูงกว่าฝั่งอุปสงค์ ส่งผลให้ราคาขายถูกกำหนดจากผู้ประกอบการ จากข้อจำกัดที่ผู้ซื้อมีความยากลำบากในการสร้างบ้านเอง เนื่องจากต้นทุนที่ดินเพื่อสร้างอยู่อาศัยเพียง 100 ตรว. อาจต้องสำรองเงินสำหรับเฉพาะค่าที่ดินมากกว่า 5 ล้านบาท ส่งผลให้บ้านที่ผู้ซื้อสามารถจับจ่ายได้จึงมาจากกลุ่ม Developer ที่สามารถซื้อที่ดินที่ยังไม่ผ่านการพัฒนา เพื่อพัฒนาต่อยอดให้มีศักยภาพสำหรับการอยู่อาศัย สะท้อนผ่านราคาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับเพิ่มขึ้น 55.7% เมื่อเทียบกับปี 2558 ในขณะที่รายได้เฉลี่ยของคนในพื้นที่กรุงเทพฯ กลับเพิ่มเพียง 12.7%
นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงเต็มเพดาน เป็นการลดทอนโอกาสการทำตลาดแนวราบกลุ่มทาวน์เฮาส์ ที่เริ่มทำราคาขายให้เหมาะกับกำลังซื้อได้ยากมากขึ้น
– ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ภูมิภาค พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ อาจยังได้รับอานิสงส์จากข้อจำกัดประเด็นที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ส่งต่อเป็นมรดกได้ ไม่ได้มีเงื่อนไขชัดเจนเหมือนพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากที่อยู่อาศัยเดิมบางส่วน ยังเป็นบ้านลักษณะดั้งเดิม ที่ไม่ตอบโจทย์คนในยุคปัจจุบัน แต่ยังมีอุปสงค์เพื่อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความชอบของตนเองมากกว่า ด้วยต้นทุนที่ดินที่ยังพอจับต้องได้เมื่อเทียบกับในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
แต่ปัจจัยที่อาจกดดัน เป็นเรื่องความตึงตัวของการให้สินเชื่อที่กว่า 84% ของประชากรเป็นกลุ่มรายได้ไม่ประจำ ซึ่งมีอัตราการได้รับอนุมัติต่ำ สอดคล้องกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อการกู้ซื้อบ้านที่สูงถึง 75% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567
ตลาดบ้านปี 68 หดตัวต่อเนื่องปีที่ 3
จากแรงกดดันที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย ttb analytics จึงประเมินที่อยู่อาศัยแนวราบของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน ด้วยตัวเลข 214,335 หน่วย หรือหดตัว 4.4% ทั้งนี้ จากแรงกดดันดังกล่าวที่มาจากการเปลี่ยนโครงสร้าง ttb analytics มองว่า ไทยต้องปรับตัวครั้งใหญ่ รวมถึงต้องยอมเจ็บเพื่อให้ปัญหาจบ เนื่องจากที่ผ่านมา ไทยเปรียบเสมือนได้ยาแก้ปวด ซึ่งเป็นเพียงการระงับอาการ แต่หากปัญหาภาคอสังหาฯ ไทยได้รับแต่ยา น่าจะไม่พอ อาจต้องยอมเข้ารับการผ่าตัด โดยเตรียมรับผลข้างเคียงที่มากกว่าเพื่อจบปัญหา ดังต่อไปนี้
– เพิ่มกำลังซื้อชาวต่างชาติในที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อเพิ่มความคึกคักให้ตลาดมากขึ้น แต่ต้องอยู่บนกฎระเบียบที่ต้องมีความรัดกุม ในการพิจารณาอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อในประเทศได้รับผลกระทบ เช่น 1) การตรวจสอบและสำแดงที่มาของเงินที่ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อคัดกรองให้ผู้ซื้อกลุ่มแรงงานที่มีทักษะ และป้องกันกลุ่มเงินทุนที่ผิดกฎหมาย 2) การกำหนดโควตาเป็นยูนิตต่อปีสำหรับการซื้อของชาวต่างชาติ 3) กำหนดพื้นที่อนุญาตเฉพาะที่บังคับโดยกฎหมายผังเมือง เพิ่มข้อจำกัดด้านการรวมแปลงใหญ่สำหรับใช้เพื่อผิดวัตถุประสงค์ และ 4) กำหนดเฉพาะให้ผู้ซื้อกลุ่มแรกเป็นผู้มีแหล่งงานในไทยที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นต้น
– การดูแลราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในประเทศ โดยลดทอนอำนาจซื้อของเงินนอกระบบ โดยการซื้อที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับรายได้ที่สำแดงเงินได้ผ่านสรรพากร ซึ่งปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องพิสูจน์ที่มาของเงินได้ ส่งผลให้เม็ดเงินอยู่นอกระบบภาษี เช่น กลุ่มทุนเทาต่างประเทศที่ซื้อผ่านนอมินี (Nominee) หรือกำลังซื้อจากเงินผิดกฎหมายที่เข้าข่ายความผิดตาม พ.ร.บ. ป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินของคนไทยเอง ซึ่งกำลังซื้อของกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มที่มีกำลังจ่ายสูงมากเมื่อเทียบกับคนไทยที่หาเงินโดยสุจริต ส่งผลให้เมื่อกำลังซื้อกลุ่มนี้ปนเปื้อนในตลาด ย่อมดันให้ราคาที่อยู่อาศัยภาพรวมปรับตัวอย่างรวดเร็ว จนกำลังซื้อของคนในระบบที่มีจำนวนมากปรับตัวตามไม่ทัน
รวมถึงการพิสูจน์ที่มาของเงิน ยังช่วยให้เป็นการตรวจสอบที่มาของเงินว่าสอดคล้องกับการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เงินนอกระบบภาษี มีแต้มต่อผู้เสียภาษีอย่างถูกต้องในการซื้อที่อยู่อาศัย
– ภาครัฐควรช่วยเพิ่มอุปทานในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ Segment ซึ่งเพิ่มเติมจากเดิมที่มีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิ์ในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีเงินได้ที่จ่ายจริง เพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษี และให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับความสามารถในการหารายได้
“แนวทางดังกล่าว จะช่วยทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับสู่ระดับที่เหมาะสม กำลังซื้อที่ดีขึ้นจากระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่ปรับเร็วเกินไป และการเพิ่มกำลังซื้อต่างชาติ อาจสร้างบรรยากาศได้ในระยะเวลาช่วงหนึ่ง รวมถึงการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง ไม่ได้ช่วยกระตุ้นภาคอสังหาที่อยู่อาศัย เนื่องจากไม่ได้ไปแก้ต้นเหตุที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงมากเกินกว่ากำลังซื้อของคนทั่วไป อย่างไรก็ตาม การเพิ่มรายได้ของคนไทยจะเป็นปัจจัยสำคัญที่เพื่อช่วยหนุนกำลังซื้อให้คนไทยสามารถครอบครองที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะแนวราบให้มากขึ้นได้กว่าเดิม” บทวิเคราะห์ ระบุ
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (25 ต.ค. 67)
Tags: ttb analytics, ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี, อสังหาริมทรัพย์