ข่าว
ตลาดอสังหาฯ ปี 66 เสี่ยงชะลอตัวจากหลายปัจจัยลบ คาดยอดโอนหด 10.2%
พ.ค.
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า REIC ยังติดตามสถานการณ์ในปี 66 อย่างใกล้ชิด เนื่องจากเป็นปีที่มีปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3, ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่ยังสูงถึงเกือบ 90% ของ GDP และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 66
โดยเริ่มเห็นสัญญาณมาจากฝั่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1/66 ที่เริ่มชะลอการเปิดโครงการ จากความไม่แน่นอนของทิศทางเศรษฐกิจ และกำลังซื้อที่เริ่มชะลอตัว ทำให้การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศลดลง 13.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือ 15,267 หน่วย ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมที่ปรับลดลงทั้งหมด ส่วนหนึ่งมาจากความกังวลของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มองว่ากำลังซื้อจะเพิ่มไม่ทันกับการเพิ่มขึ้นของต้นทุนที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น
ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อ พบว่าในภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์เริ่มลดลง แต่ไม่ได้ลดลงในระดับที่สูงมาก หรือลดลงเพียง 0.8% ในไตรมาส 1/66 อยู่ที่ 84,619 หน่วย โดยกลุ่มแนวราบ เป็นกลุ่มที่การโอนหดตัวมากที่สุด ซึ่งลดลง 6.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มาจากกำลังซื้อของคนที่ซื้อแนวราบที่ถูกดูดซับไปมากแล้วในช่วงโควิด-19 และในปีก่อนที่มีการซื้อกันมาก แต่การโอนคอนโดมิเนียมยังเห็นการเติบโตขึ้น 18.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากการที่ในไตรมาส 1/66 มีโครงการใหม่เริ่มทยอยโอน และได้รับแรงหนุนจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เริ่มทยอยกลับเข้ามาซื้อในหัวเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต และเชียงใหม่ เป็นต้น
ด้านการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศในไตรมาส 1/66 ยังมีการปรับเพิ่มขึ้น 6.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือปล่อยใหม่ในไตรมาส 1/66 ที่ 1.43 แสนล้านบาท ทำให้สินเชื่อบ้านที่เป็นสินเชื่อคงค้างทั้งระบบ เติบโตได้ 5.2% มาอยู่ที่ 4.77 ล้านล้านบาท แต่มองว่าในไตรมาสต่อไป กลุ่มธนาคารจะมีความท้าทายในเรื่องการควบคุมคุณภาพลูกหนี้มากขึ้น เพื่อป้องกันการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ใหม่เพิ่มขึ้น
- หลายปัจจัยกดดันตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เสี่ยงชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ยังคงมองว่าทั้งปี 66 ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีความเสี่ยงที่จะชะลอตัวได้ จากภาวะความไม่แน่อนของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่เริ่มจำกัด จากหนี้สินครัวเรือนที่สูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 66 คาดว่าหดตัว 10.2% จากปีก่อน หรือมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 352,761 หน่วย ซึ่งเป็นการโอนที่ลดลงทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม ส่วนการเปิดโครงการใหม่จะลดลงด้วยเช่นกัน จากกำลังซื้อที่ลดลงของประชาชน และการที่เปิดโครงการไปมากแล้วในช่วงกลาง-ปลายปี 65 ที่ผ่านมา ทำให้ยังคงคาดว่าการเปิดโครงการใหม่ในปี 66 จะลดลง 10.5% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 98,132 หน่วย
นายวิชัย ยังกล่าวถึงทิศทางการเมือง จากผลการเลือกตั้งล่าสุดว่า ยังคงคาดหวังนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ที่จะมีนโยบายเข้ามาช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ และช่วยเหลือประชาชนให้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ แม้จะยังไม่เห็นการนำเสนอนโยบายที่เข้ามาช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของพรรคแกนนำจัดตั้งรัฐบาล แต่มองว่าการที่รัฐบาลจะเข้ามาวางนโยบายในการช่วยส่งต่อให้คนสามารถซื้อบ้านเป็นของตัวเองได้ และมีผลในระยะยาว จะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และประชาชน
โดยอยากเห็นนโยบายของรัฐบาลที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ในการช่วยให้คนมีบ้านเป็นของตัวเอง ได้แก่ การมีกองทุนสินเชื่อบ้าน เพื่อเพิ่มโอกาสในการช่วยให้คนสามารถมีเงินดาวน์ หรือเงินที่ขาดในการวางเงินดาวน์ซื้อบ้าน สามารถซื้อบ้านได้ ไม่ได้ตัดโอกาสการซื้อบ้านโดยสิ้นเชิงจากเงื่อนไขของสถาบันการเงินในเรื่องการพิจารณาสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) หรือเกณฑ์ LTV เป็นต้น หรือภาครัฐควรมีประกันสินเชื่อบ้านให้กับคนที่ซื้อบ้าน เพื่อป้องกันความเสี่ยงให้กับคนที่กู้ซื้อบ้านและสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้
ขณะเดียวกัน อีกหนึ่งเครื่องมือที่สามารถนำมาทำได้ คือ ประกันสังคม ในเมื่อจะมีการหักเงินนำส่งประกันสังคมที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ควรมีการกันเงินสมทบประกันสังคมไว้ เพื่อสำรองให้ผู้ที่อยู่ในประกันสังคม สามารถนำเงินส่วนนี้มาใช้เพื่อดาวน์ซื้อบ้านได้ เหมือนกับในสิงคโปร์ที่มีการใช้รูปแบบนี้ แต่ยังไม่เห็นประเทศไทยทำ
ส่วนในแง่ของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมต่างๆ อยากให้มีการกำหนดในเรื่องของรายได้ของผู้ซื้อ มากกว่ากำหนดในเรื่องของราคาที่สนับสนุนเงินลดหย่อน เพราะรายได้ของแต่ละคนไม่เท่ากัน หากคนที่มีกำลังซื้อสูง ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่รัฐสนับสนุนก็ได้สิทธิลดหย่อนไปเช่นเดียวกัน และได้เปรียบมากกว่าผู้ที่มีกำลังซื้อน้อยกว่า ซึ่งอยากเห็นการกำหนดที่ชัดเจนในการสนับสนุนสิทธิลดหย่อนต่างๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชัดเจนในด้านฐานรายได้มากกว่า
- ห่วงนโยบายขึ้นค่าแรง ดันราคาบ้านปลายปีขยับ 5-10%
ด้านทิศทางของการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำที่จะมีการปรับเพิ่มขึ้น หากอิงตามพรรคแกนนำจัดตั้งรัฐบาลที่ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 450 บาท/วัน จากปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 300 กว่าบาท/วัน และมีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี มองว่ามีผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยที่จะปรับเพิ่มขึ้น หากปรับขึ้นเป็น 450 บาท/วัน เชื่อว่าราคาขายที่อยู่อาศัยในปลายปี 66 จะปรับเพิ่มขึ้นอีก 5-10% เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่มีการใช้แรงงานจำนวนมาก จะต้องมีผลกระทบในเรื่องต้นทุนแรงงานที่เพิ่มขึ้น และส่งผ่านมายังราคาขายที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน
ขณะที่การเพิ่มขึ้นของค่าแรง ยังมีผลต่อกลุ่มธุรกิจที่เป็นเอสเอ็มอี ที่จะมีผลกระทบและปรับตัวไม่ทันกับค่าแรงที่เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน เพราะกลุ่มธุรกิจเอเสอ็มอียังเป็นธุรกิจที่มีการทำงานในรูปแบบเดิม ส่วนใหญ่ใช้แรงงานคนในการทำงาน ไม่มีการใช้เทคโนโลยีสูงเหมือนธุรกิจขนาดใหญ่ ทำให้การปรับขึ้นค่าแรงทันทีจะมีผลกระทบให้ธุรกิจเอสเอ็มอีปรับตัวไม่ทัน และอาจจะเห็นการจากหายไปของเอสเอ็มอีในประเทศไทยเพิ่มขึ้นอีกได้
“ช่วงที่มีการปรับค่าแรงขึ้นจาก 150 บาท/วัน มาเป็น 300 บาท/วัน ที่ทำให้เอสเอ็มอีในไทย ล้มหายตายจากไปเป็นจำนวนมาก ซึ่งกลุ่มเอสเอ็มอีถือเป็นส่วนหนึ่งของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และเป็นกลุ่มที่สร้างงานให้กับคนมีรายได้ และมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน ทำให้ภาครัฐอาจจะต้องมีการพิจารณาในการเตรียมความพร้อมให้กับธุรกิจเอสเอ็มอี แต่ในส่วนของธุรกิจขนาดใหญ่ไม่มีความเป็นห่วง เพราะเป็นธุรกจที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน และมีความสามารถในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ดี” นายวิชัย ระบุ
โดย สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (16 พ.ค. 66)
Tags: ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธอส., วิชัย วิรัตกพันธ์, อสังหาริมทรัพย์